厦门买二手房全流程指南（2026 年 9 月版）

本文基于厦门市住建、公积金、税务等部门截至 2026 年 9 月的现行政策整理，涉及具体数字的以官方最新口径和银行审批为准。

一、先看清政策底牌：厦门现在的购房门槛

1. 全域不限购、不限售。 厦门自 2023 年 11 月起全域取消限购，思明、湖里也不再审核购房资格；2024 年 10 月起全面取消限售（政策性住房及土地出让合同另有约定的项目除外）。也就是说，只要资金和贷款条件满足，任何人都可以直接买二手房。[1][2]

2. 套数认定 "按区" 计算。 家庭住房套数按拟购住房所在区认定：该区内无房，或区内只有一套且正在政府平台挂牌出售的，新购住房都算首套；再增购一套才算二套。多子女家庭（二孩及以上）更优惠：购买的第二套认定为首套、第三套认定为二套。[2]

3. 贷款政策处于历史宽松期。

• 商贷：首套、二套最低首付统一为 15%（2024 年 10 月起二套也降到与首套一致）；名下已有 2 套未结清房贷（全国征信口径）的，银行一般不再新发放住房贷款。
• 公积金：首套最低首付 15%，二套 20%（2025 年起由 25% 下调）。
• 利率：当前 5 年期以上 LPR 为 3.5%，厦门商贷首套 / 二套利率下限为 LPR-45BP，即 3.05%；公积金首套 5 年以上 2.6%、二套 3.075%（2025 年 5 月 8 日起执行）。[\[3\]](https://www.fjdaily.com/app/content/2025-05/21/content_3306066.html)[4]

二、二手房全流程总览（9 个关键节点）

以下是厦门买二手房的完整交易链条。所有付款方式（全款 / 贷款）都走这条主线，区别主要在 "资金与贷款" 环节的分叉。

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九个步骤逐一说明：

① 资格与资金准备（1-2 周）：先在 "住厦来" 平台或银行确认自己的套数认定（首套 / 二套）、征信状况、公积金可贷额度，算清楚首付和月供能承受的上限。这一步决定了你选哪种付款方式。

② 看房选房（1-4 周）：通过中介或自行选房，重点看房龄（影响贷款年限）、朝向、楼层、装修、周边配套、小区物业。

③ 产权核验（2-3 个工作日）：让卖方配合到不动产登记中心查档，确认房屋无查封、无抵押（或可带押过户）、无产权争议；同时核实户口是否占用、是否有长期租约、学区房学位是否被占用。这一步千万不能省。

④ 谈价签约：谈定成交价后签《厦门市存量房买卖合同》，通过存量房网签系统完成网签备案（经中介撮合的必须走网签），并支付定金（一般 5-20 万，双方协商，注意定金不超过总价 20% 的法律上限）。

⑤ 资金与贷款（重点，见下文三、六部分）：全款买家直接决定房款怎么付；贷款买家此时提交贷款申请，银行 / 公积金中心审批通过后出具《贷款承诺函》。

⑥ 缴税：过户前完成契税、增值税、个税申报缴纳（明细见第五部分）。

⑦ 过户登记（1-5 个工作日）：买卖双方到不动产登记中心办理转移登记。厦门 2025 年起推出 "云窗口"，可线上申请 — 材料预审 — 视频核验 — 线上办理，全流程网上办结。卖方有抵押的，可走 "带押过户" 合并办理，不用先还清贷款。[5][6]

⑧ 领证放款：过户完成、买方领到不动产权证；贷款购房的，银行把贷款直接放给卖方（或在资金监管下从监管账户划转）。

⑨ 交房交割：结清水电燃气、物业费，办理更名；确认户口迁出（可在合同中约定户口迁出期限和违约金）；物业交割完成后再付尾款（建议留 2-5 万交房保证金）。

三、四种付款方式全对比

1. 全款买房

• 流程：签约 → 核验 → 付款（直接或资金监管）→ 过户 → 交房，最快，约 1-2 周办完。
• 优点：不用付利息、不用等审批、议价空间大（卖方喜欢全款客户，通常能再压价 1-3%）、后期无月供压力。
• 注意：大额资金最好走资金监管，不要直接把全款打给个人账户；同时确认税费承担方，全款买家通常仍需承担契税等买方税费。

2. 纯公积金贷款

• 适用条件：连续足额缴存公积金（一般要求 6 个月以上）、账户正常、征信良好。
• 首付：首套 15%、二套 20%。
• 利率：首套 5 年以下 2.1%、5 年以上 2.6%；二套 5 年以下 2.525%、5 年以上 3.075%。[4]
• 额度上限：120 万 × 流动性调节系数。2026 年 1 月 1 日起系数执行 0.8，即最高 96 万；多子女家庭可在此基础上再加 25 万，最高 121 万；不足 20 万的按 20 万保底。[7]
• 可贷额度计算公式：额度 =（贷款前 12 个月公积金缴存额 × 贷款年限 × 1.45 + 账户余额）× 流动性调节系数，且不超过上限。[8]
• 优点：利率比商贷低约 0.45 个百分点，30 年下来利息能省十几万；2026 年 2 月 1 日起还可直付提取公积金支付首付款，减轻首付压力。
• 注意：额度有限（96 万封顶），房价高于能力范围时不够用；审批和放款周期相对较长；对缴存时间、余额有要求。

3. 纯商业贷款

• 首付：首套、二套统一最低 15%。
• 利率：下限 LPR-45BP = 3.05%（银行可上浮，以实际审批为准），贷款期限最长 30 年。[\[3\]](https://www.fjdaily.com/app/content/2025-05/21/content_3306066.html)
• 额度：一般最高贷到评估价的 85%（即首付 15%），额度充裕、不设公积金式的上限。
• 优点：额度高、放款快（审批通过后一般 1-2 周放款）、对房源房龄包容度相对高、利率市场化可谈。
• 注意：利率高于公积金；月供压力全在利息上，30 年期总利息明显高于公积金。

4. 组合贷款（公积金 + 商贷）

• 逻辑：公积金部分优先（享受 2.6% 低利率，最高 96 万），不足部分用商贷补足（3.05%）。比如贷 255 万：公积金 96 万 + 商贷 159 万。
• 优点：兼顾 "额度够" 和 "利率低" 两个目标，是大多数普通工薪家庭的最优解。
• 注意：一般需同一家银行同时受理公积金和商贷；流程比单一贷款长一些；两部分贷款合同分别签署、分别还款（还款日通常一致）。

四种方式横向对比（以总价 300 万、首套、贷 255 万、30 年为例）

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四、等额本息 vs 等额本金：月供怎么选

等额本息：每月还款额固定 = 本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 期数 ÷ [(1 + 月利率)^ 期数−1]。前期还的主要是利息，后期本金占比逐渐升高。

等额本金：每月还的本金固定（贷款总额 ÷ 总期数），利息随剩余本金逐月减少，所以月供逐月递减 = 每月本金 + 剩余本金 × 月利率。总利息更少，但前期月供压力大。

以 100 万元、30 年、年利率 3.05% 为例：

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怎么看这张图：等额本息是一条水平线（月供恒定 4,243 元）；等额本金从 5,319 元逐月下台阶，大约在第 13 年降到 4,243 元以下，此后月供负担就轻于等额本息了。

怎么选：

• 等额本息：月供恒定、前期压力小、好规划，适合收入稳定的工薪族和首付已经掏空积蓄的年轻人。
• 等额本金：总利息更省（30 年约省 6.9 万 / 百万），但前期月供高，适合收入较高、现金流充裕、打算长期持有的人。
• 两者同样支持提前还款；打算 5-10 年内置换的，等额本金更划算（前期本金还得快）。

五、钱要花在哪：中介费 + 税费明细

1. 中介费（可谈！）

厦门中介费实行市场调节价，要求明码标价，没有政府统一定价。市场行情：

• 常见是买卖双方各 1%（合计约 2%），也有平台买方 1.05%、卖方 1.4% 的结构；
• 站在买方角度，1%-1.5% 是合理区间，总价越高中介费越有砍价空间；
• 额外注意：部分中介会收 "过户代办费"（约 600 元）、"按揭代办费"（约 1,000 元）等服务费，要问清楚是否包含在中介费里，避免重复收费；
• 签约时把中介费金额、支付节点（建议过户完成后支付）、服务范围白纸黑字写进合同。

2. 税费（2026 年现行）

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"卖一买一" 退税：2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内重新购房的，可退还已缴个税。[9]

注意：增值税、个税法定由卖方承担，但厦门二手房市场惯例常由买方实付或折进总价，签约前一定要在合同中写清 "各税费由谁承担"。

3. 总费用测算（总价 300 万、满 2 年、卖方满五唯一、首套 ≤140㎡、中介费 1.5%）

• 契税：300 万 × 1% = 3 万
• 增值税：满 2 年免征 = 0
• 个税：满五唯一免征 = 0
• 中介费：300 万 × 1.5% = 4.5 万
• 登记费等杂费：约 100-300 元
• 合计约 7.5 万元（若卖方不满五唯一或不满 2 年，税费会明显增加）。

六、资金安全：资金监管 vs 直接过户

资金监管（强烈推荐）

厦门市自 2023 年 6 月 1 日起施行《厦门市存量房交易资金监管办法》，服务免费、自愿：

1. 买卖双方选一家交易资金监督机构（如厦房担保），签监管协议；
2. 买方把房款存入 "存量房交易结算资金专用存款账户"；
3. 确认资金到位后办理过户；
4. 过户完成后，监管机构最长 2 个工作日内把房款划给卖方，监管期利息按同期活期利率计息。[10]

经中介撮合的交易，可在存量房网签系统里直接勾选资金监管机构；也可通过 "鹭房通" 小程序线上申请。资金监管同时保护买卖双方：买方不怕付了钱过不了户，卖方不怕过了户收不到钱。贷款购房尤其建议做—— 银行放款与过户衔接更安全。

直接过户（自行付款）

即不经过监管账户，买方把定金、首付、尾款直接付给卖方（或卖方还款解押后当场过户）。优点是流程更简单、资金到账快，但风险全在买方身上：卖方拿钱后不过户、房子另有查封、一房二卖、卖方赖账等。如果非要直接付款，务必做到：先过户后付尾款、当场办结、保留所有凭证。

两者对比

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七、避坑清单（每一条都有人踩过）

1. 签合同前必查三件事：查封 / 抵押状态（不动产查档）、户口是否占用、是否有租约（买卖不破租赁）。
2. 学位房确认：厦门部分区域实行学位占用政策，问清学籍是否被占用、占用几年，并写进合同违约条款。
3. 房龄影响贷款：房龄过老会缩短可贷年限甚至拒贷，贷款前先让银行预审。
4. 阴阳合同别碰：为少交税做低申报价（"阴阳合同"）风险极大，轻则补税罚款，重则影响贷款额度和过户。
5. 定金上限：定金不超过总价 20%，且收据 / 合同要写明是 "定金" 而非 "订金"。
6. 税费承担写清楚：增值税、个税谁出，白纸黑字，别口头约定。
7. 交房留尾款：尾款或 2-5 万保证金押到水电物业结清、户口迁出之后再付。
8. 物业交接细节：确认物业费、公摊、维修基金有无欠费；水电气户名当场更名。

八、常见问题

Q1：公积金不够 96 万额度怎么办？ 组合贷补足，或提高首付比例；多子女家庭可申请 121 万上限。

Q2：厦门买二手房全程要多久？ 全款约 1-2 周；贷款约 1 个月到 1 个半月（含贷款审批 1-3 周）。

Q3：卖方有抵押贷款怎么办？ 走 "带押过户"（厦门已全面开展），不必先解押；或资金监管模式下用监管资金帮助结清。

Q4：首付款能用公积金吗？ 能。2026 年 2 月 1 日起，缴存人及配偶可申请直付提取公积金支付二手房首付款。

Q5：外地公积金能在厦门贷款吗？ 支持异地贷款，具体额度、材料以厦门市住房公积金中心规定为准。

Q6：过户必须去现场吗？ 不必。厦门 "云窗口" 支持线上申请、视频核验、线上办结。

结语：给你的直接建议

• 资金充足 → 全款 + 资金监管，谈判压价空间最大；
• 公积金缴存高、贷款需求≤96 万 → 纯公积金贷，利息最省；
• 缴存低、贷款需求大 → 纯商贷，额度灵活；
• 多数工薪家庭的最优解 → 组合贷（公积金低息部分拉满 + 商贷补足）+ 等额本息（月供稳定）+ 资金监管（资金安全）。

政策信息随时可能调整，签约前请以厦门市住建局、公积金中心、税务部门和银行的最新口径为准。